Le comportement du marché immobilier est souvent perçu comme un thermomètre de l’économie réelle. La reprise partielle observée en 2025 traduit moins un redémarrage généralisé qu’une recomposition du marché, marquée par une forte sélectivité géographique et sociale.
Cette évolution confirme que la relance économique au Liban reste fragile, dépendante d’initiatives privées isolées plutôt que d’un cadre macroéconomique stabilisé.
Une dynamique à géométrie variable
Le regain d’intérêt observé en 2025 s’est concentré dans des zones bien précises. Le centre-ville de Beyrouth, Achrafieh, Ras Beyrouth, le littoral d’Amchit-Batroun ainsi que la région de Faqra ont enregistré une activité plus soutenue, portée par une clientèle ciblée et des transactions sélectives. Ces poches de dynamisme contrastent fortement avec la situation dans les banlieues de Beyrouth et dans le Nord du Liban, où le marché reste atone, faute de demande solvable et de perspectives économiques claires.
Cette fragmentation géographique illustre une réalité désormais bien ancrée : l’immobilier libanais évolue à plusieurs vitesses, selon le niveau de revenu, la localisation et la capacité d’investissement, en l’absence de prêts bancaires.
Transactions immobilières ponctuelles
Malgré un marché encore fragile, des opérations immobilières de grande envergure ont été conclues à Beyrouth au cours du dernier trimestre de 2025, principalement par des membres de la diaspora libanaise. Le président du Syndicat libanais des agents immobiliers et consultants, Walid Moussa, cite notamment l’acquisition par un fonds d’investissement d’un terrain à Achrafieh pour la bagatelle de 12 millions de dollars. Au moins trois autres transactions majeures ont également été enregistrées dans le secteur de Ras Beyrouth, réalisées par des acheteurs libanais.
Ces investisseurs parient sur une appréciation du foncier, à la faveur de perspectives de détente politique et sécuritaire dans le pays du Cèdre. Ils s’appuient aussi sur une conviction largement répandue selon laquelle l’immobilier, à l’instar de l’or, demeure une valeur refuge en période d’incertitude.
Walid Moussa confie par ailleurs à Ici Beyrouth avoir été sollicité par un groupe de ressortissants arabes, propriétaires de terrains à Beyrouth, désireux d’identifier de nouvelles opportunités de développement immobilier.
Des prix proches de ceux de 2019
Dans ce contexte, l’activité du secteur immobilier continue d’évoluer au gré des tensions sécuritaires et des perspectives politiques et économiques. Les prix, toutefois, ont renoué avec une dynamique haussière par rapport à 2019, année du déclenchement de la crise multidimensionnelle, et se rapprochent désormais de leurs niveaux d’avant-crise. « Dans certaines zones, comme le centre-ville de Beyrouth, Achrafieh, Faqra, le littoral d’Amchit-Batroun et Ras Beyrouth, les prix atteignent aujourd’hui entre 85 et 90 % de leurs niveaux antérieurs », précise Walid Moussa.
Corrélation entre prix et transactions immobilières
Walid Moussa a rappelé que la hausse des prix n’implique pas nécessairement une augmentation du nombre de transactions immobilières, pas plus que l’afflux de demandes d’informations n’est directement lié à l’évolution des prix, ces deux phénomènes n’étant pas corrélés. Il mentionne par ailleurs que l’offre est limitée, étant donné que les stocks d’avant 2019 ont été vendus.
Dans tous les cas de figure, il est difficile de parler d’un secteur immobilier sain en l’absence d’un secteur bancaire sain, celui-ci constituant une condition essentielle.
Construction publique: un secteur toujours à l’arrêt
Un signal préoccupant : la construction dans le secteur public est restée quasi inexistante en 2025. L’absence d’investissements publics dans les infrastructures pèse lourdement sur l’ensemble de la filière, de l’emploi à la demande en matériaux de construction.
Ce gel prolongé reflète les contraintes budgétaires de l’État et l’incapacité des pouvoirs publics à jouer un rôle contracyclique dans un contexte de crise prolongée.
« En 2025, le bâtiment et les travaux publics (BTP) restent largement à l’arrêt », souligne Maroun el-Hélou, président du Syndicat libanais des entrepreneurs des travaux publics. Si le secteur privé amorce une timide reprise, la commande publique demeure quasi inexistante, malgré une enveloppe de 250 millions de dollars de la Banque mondiale (BM), destinée à la réhabilitation des infrastructures du pays, toujours non utilisée.
Le secteur, réduit à environ 500 entreprises de BTP à l’activité très limitée, se dit toutefois prêt à redémarrer, à condition d’un soutien effectif de l’État, tout en saluant le règlement du contentieux avec le Conseil du développement et de la reconstruction (CDR).
Perspectives pour l’immobilier libanais
À court terme, les professionnels du secteur s’accordent à dire que la reprise de l’immobilier restera limitée sans une stabilisation monétaire durable, une reprise du crédit bancaire, et un retour de la confiance des ménages et des investisseurs.
En l’absence de réformes structurelles et d’un plan de relance public, l’immobilier libanais devrait continuer à évoluer à deux vitesses, confirmant son rôle de révélateur des fractures économiques du pays.
